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「鸿利网开户」租客是一条被房东、中介和金融机构三吃的咸鱼

2020-01-11 13:02:19
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「鸿利网开户」租客是一条被房东、中介和金融机构三吃的咸鱼

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“租房18年,第一次感到了无法排解的心慌。”

在长租公寓抢房大战、全国租金上涨的新闻传遍朋友圈后,一位老友这样告诉老娘舅。

18年前,他刚到上海,在莘庄的西南角和人合租了个三室一厅,1100块/月,平均每人四百不到,没有空调没有冰箱没有网线,就这样安置下了自己小小的家。

之后搬过三次家,从闵行到宝山再到松江,有四个曾经的租房地址都能在他的通讯记录里查到。租金也从1100上升到了1800、2500、3000。

眼看越租越贵,10年前他咬牙在松江买了自己的房子,但没几年,又因为两个孩子接踵出生,他把在老家的父母、岳父母轮番接来,住在家附近带孩子。这回,就连松江这种远郊的两室户租金都上5500了。

18年,他的月薪从3千加到了3万,实现了10倍增长。但是他对老娘舅说,现在是他租房18年来最觉得眼前一片漆黑的时刻。

“接下来的收入已经看不到多大增加空间了,但是房租,我看到了还有火箭上涨的可能。”

“因为从现在起,我们不只是在跟其它租客抢房子——”

“还要跟机构抢房子”

“租房这么多年,房东翻脸要加房租的事情也碰到好几回了,没有例外,要么商量少加点,要么赶紧去找别的房子。那个时候,虽然被逼着搬家有点狼狈,但是中介是真的帮你找房子,而不是跟你抢房子,想想还是蛮幸运的。”

据老友讲,他现在给岳父母租的两室户目前是和房东签的约,一年一续,去年已经加过10%,下半年续租,估计再次加租势在难免。他最近下班路过中介门店都会格外留意新上市的租房价格。

“过去租房子,运气好能在网站的留言里直接找到房东联系方式;到后来,电话打过去以为是个人房源,其实还是中介。再后来就死心了,不指望靠自己找房源,都找中介。中介里面,小中介怕他们是黑中介,所以尽量都找品牌的。我爱我家、中原地产……差不多的都接触过,到后来一夜之间就到处是链家了。”

在老友口中“一夜之间遍地开花”的链家,从开张第一家门店距今也才不到18年。2001年在北京开张第一家门店,2014年开始全国收购、合并,2016年在发债60亿不顺的背景下,拿到40亿B轮融资。

就在完成40亿B轮融资之后一个月,链家旗下长租公寓品牌“自如友家”宣布自立——这个“自如”,就是以超出市场租金20%-40%的价格和另一家长租公寓“蛋壳”在北京展开抢房大战的“自如”。

事件回放:

2018年8月1日,北京天通苑的陈先生在网络上发帖称:自己本来打算以7500元出租三居室,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价提高到8500元,蛋壳急了,说要比自如高300元,几轮过后,蛋壳给到10800元,比最初报价高出3300元。

老友的忧心正在于此,相比实力雄厚、敢几轮加价抢房的机构,像他这样的个人租房者只能被裹挟成为房租上涨的受害者。

经老娘舅查询发现,事实上这轮抢房大战不是刚刚打响。据中国经济网2017年报道,目前中国长租公寓品牌超500家,除了链家的“自如”、我爱我家的“相寓”这样的房产中介系,万科、金地、碧桂园这样的房企系,还有魔方公寓、青客公寓、YOU+等创业系。

风口之下,争夺必盛。

2015年《解放日报》就曾经报道,刚刚进入上海不久的链家除了将链家挂牌出租的房源全部纳入到“自如”体系,同时为了争夺房源还与另一长租公寓品牌“青客”在多个热门板块展开不计成本的抢房。

不计成本的抢房带来了回报。据其官网陈述,自如目前的规模已经达到40万间。

在老友所在的上海市松江区,自如控制的房源约为地图上显示的100+的3~4倍。

(地图上显示100+套,点开会显示九亭75套、泗泾100+套、松江大学城100+套、松江新城67套、松江老城33套)

而它的对手青客控制的松江区房源则在官网上显示为789间↓

(截自:青客官网,8月23日)

根据8月发布的上海市住房租赁报告,在这两家长租公寓官网上被点亮的浦东、宝山、闵行、嘉定、青浦、松江、奉贤等区域正在积极补涨租金——

上海租金上涨一览

对于上图体现的私人房源租金上涨,长租公寓纷纷表示不背这个“房租价格推手”的锅。

比如自如的自辩是:“长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%,是需要长期耕作的低毛利行业,通过规模化和相对稳定较高出租率支持企业长远发展。”

依老娘舅来看,自如的表态无疑严重“低估”了自如、蛋壳对行业定价的指导作用。租房市场原本是一个高度分散的市场,房东和房客都是散户。长租企业的出现,直接完成了行业定价的作用。作为散户的房东顺势跟着标杆完成了2次定价,涨价顺利达成。

对于老友来说,到了续租日那一天,他可以想见的结果只有两个:乖乖顺从房东加租,或者重新从市面上租一套可能更贵的房子。对于房东来说,续租给他也是加租,续租给中介也是加租,总而言之一句话:房租必须涨,租金回报必须提高。

没有租客能够逃避被收割的命运。

“被各路资金攥在手心”

关于长租公寓,有一个很流行的说法:算算付给房主的租金、装修费用、维护成本、获客成本、税费,不在市价基础上上浮30%的租金无法实现盈利。因而长租公寓之间的较量,其实跟“滴滴快的大战”、“摩拜ofo大战”一样,比拼的是融资能力——谁烧钱的能力更强,谁笑到最后。

表面上看,很像那么回事——

2016年4月,魔方公寓宣布获3亿美元C轮融资。

今年1月,2018年1月,自如完成40亿元人民币A轮融资。

2月,蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资,6月,宣布完成7000万美元B+轮融资。

在后两家的投资方中,不乏腾讯产业基金、红杉资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、高榕资本等业内知名的投资机构。

知名投资机构的登场,反过来证明了长租公寓的“有利可图”:房屋租赁可以带来稳定的资金流,付三押一,按月、按季付租,现金流稳定、低违约率。在国际金融市场上,房屋租赁都是可以媲美按揭的优质资产。

何况背后还有政策导向的支持:2017年,随着中央经济工作会议提出“房住不炒”,推出以租购并举为核心的系列顶层设计政策,培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场,就上升到了“国家从供给侧解决城镇居民住房问题”的高度。

资本市场当然不会错过这样的必争关隘。在长租公寓这个锅里搅勺子捞油水的,除了上述直接投资的机构,还有中信证券这样的顶级券商为其推出租赁证券化产品。

据国泰君安统计,在2017年获批的各类资产证券化产品达500亿元。其中又分为两派,魔方公寓和自如发行房屋租金分期类的租金收益权(ABS)产品,而像碧桂园、保利这样的房企,选择的是公寓型类房地产信托投资基金(类REITs)产品。

在这个过程里,自如这样的长租公寓拿到的是在市场上壮大自己的资金,发行相应金融产品的机构则通过销售相应产品收取服务费管理费托管费,出借资金的获得贷款利息,投资产品的获得收益。

以2017年8月发行的“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,公众号“ABS7788”解析了其运作基本原理:

自如左手从房东手上拿到房子,租金是几个月给一次;右手出租给承租人,租金一次性拿走至少一年份。同时,他们也不用向租客收钱,而是让租客和借款机构签约,让借款机构出资,租客实际上还的是租房贷款↓

无怪乎有人感慨:“这个炒房租的本质就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,直到整个城市的房子,都被自如占领为止。”

通过自如们租房的朋友可能没有想过,自己交出去的租金,能养活下图这么多的金融机构↓

想吃咸鱼的太多,没有人想问问咸鱼什么意见。

尽管我爱我家前副总裁胡景晖警示“长租公寓可能会爆仓”,多数人的反应依然是做好这一届吃瓜群众。

“爆仓”都拦不住的蠢蠢欲动

胡景晖敢于预言长租公寓要爆仓,不是他真的神算子,而是春江水暖鸭先知,行业内早有冰川崩裂的声音——

根据中国房地产报报道,8月20日,运营了超过3年的杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,4000户租客一部分被扫地出门,一部分将不得不为继续住下去交第二次房租。

令人唏嘘的是,许多租客直到最后才醒觉真相↓

可能有的朋友认为,已经出现了“爆仓”,总该能够遏止长租公寓这种野蛮扩张的势头了吧?说实话,老娘舅没有这么乐观。

正如前面所说的,房屋租赁是堪比房屋按揭的优质资产。在按揭贷款被监管压制的背景下,是个金融机构都想找机会把勺子往锅里伸。

这里面就包括银行。

(来源见水印)

从去年底开始,建行已经在深圳试点“按居贷”产品,介入“二房东”市场。

总结其模式,就是以银行的品牌为背景,从各家房东手里拿到闲置房源,支付租金,改造后,再以3年为期(理论上最高10年年),出租给贷款的用户。

据老娘舅一位银行朋友透露,建行这一创新产品颇受同行艳羡——就产品而言,结构也好,杠杆也好,并未超出框架,合理合法。其它银行被倒逼推出同类产品只是时间问题。

银行们都来了,还怕保险不来吗?

如果没有舆论的火力指向,金融机构扫荡租房市场做二房东这种事,升级为一种全行业行为只是个时间问题而已。

老娘舅思来想去,觉得其中最吊诡的一点是,不管阁下是租客还是房东,让你在散户和机构之间选,你都会选机构作为合作对象——不用亲自出面交涉、不用赌对方的人品。

就算鼎家这种长租公寓的名声臭了,银行难道你还信不过吗?

说到最后,老友和老娘舅默然以对,过了一会儿老友笑了:

“18年前,为了收房租,房东七十多的父母每次都要怨声载道地从市中心坐地铁1个多多小时赶到莘庄来。我自己也必须提前几天去取款机上把现金准备好,看老人家当面一张一张地清点,还要验钞,看有没有假币夹在里头。那时候我就想,什么时候不用当面交租就省事了。”

“放在现在,租房子的人不但不用当面交房租,甚至都不需要认识房东。手机上把钱划出去,十几秒钟的事。没钱交房租也不用找朋友借了,那么多APP想借钱给你。我反而觉得,还是过去的那种麻烦好。”

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